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便利な不動産用語集
  ★法規制など不動産に関連する用語を多数収録、解説した用語集です。
とても見やすい不動産用語集ですので、読み物としても面白くお使いいただけます。
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【買戻特約】 【解約手付】 【瑕疵担保責任】 【仮換地】 【仮処分】  【仮登記】 【換地】 【管理費(賃貸物件の〜)】 【買い換え特約】 【改善命令(宅地造成等規制区域における〜)】 【監視区域】

【買戻特約】(かいもどしとくやく)
不動産の売買契約成立後でも、売主が買戻しの価格を支払うことにより目的の不動産を買い戻す事が出来る特約のこと。

この買戻特約は、売買契約と同時に行わなければならず、売買による移転登記と同時にそれに付記して登記することができる。また、買戻しの価格とは、売買代金に契約の費用を加えた額であり、買戻しの期間は、10年を超えることができないと規定されている。

しかしながら、利用しやすい制度とはいえないので、これに代えて、「再売買の予約」という方法を用いる場合がある。
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【解約手付】(かいやくてつけ)
手付のひとつであり、契約成立後でも相手方が契約の履行(代金の支払や、登記手続きの準備)に着手するまでは、契約を解除することができるとする手付けのこと。

『手付け』参照
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【瑕疵担保責任】(かしたんぽせきにん)
契約(売買・請負)の締結時に、契約の目的物(宅地または建物)に、既に隠れた瑕疵(欠陥・傷)があったことが、後日明らかになった場合は、売主(請負人)が買主に対して負う責任のこと。

売主が責任を負う期間は、民法では買主が知ってから1年以内とされているが、当事者同士で責任の内容を変更する事は原則として自由である。しかし、売主が不動産会社の場合は、買主が不利にならないように、物件の引渡しから最低2年以上の期間を定める特約以外は無効である。すなわち民法に従うことになる。

なお、2000年4月より施行された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、「新築住宅の売買契約においては、売主は、住宅の引き渡しの時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
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【仮換地】(かりかんち)
仮に与えられた「換地」のこと。この「仮換地」は後に「換地」となるのが原則である。

土地区画整理事業で、新たに道路や公園等を整備したり、土地の区画を変更するにあたり、その土地の所有者から土地の一部を提供してもらうとき、その従前の宅地の代わりとして交付された土地を「換地」という。

この「換地」は、工事が全て完了してから行われるが、実際には長期的な工事が多い為、完了するまでの間は仮の換地、すなわち「仮換地」を与えることが多い。
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【仮処分】(かりしょぶん)
金銭債権以外の請求権で行われる裁判所の命令のひとつ。

買主が不動産の購入代金を支払い、登記や引渡しを要求しても、売主がそれに応じないようなときに、売主が第三者に目的の不動産を売却してしまう可能性がある。それを防ぐために裁判所に申立て、仮処分命令をだしてもらう。
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【仮登記】(かりとうき)
登記をする為の何らかの要件が備わっていない場合に行う、仮の登記のこと。

一定の要件が揃ったときに、登記の請求ができる。

例えば、売買予約契約を締結したが、まだ登記要件が備わっていない場合、仮登記を行っておく。万が一、第三者が新たに仮登記をしても、仮登記の期日が早いほうが優先される為、登記をしたときに、登記期日が遅い第三者の仮登記は抹消されることになる。

このように、「仮登記」は登記の上で重要となってくる登記期日の順位を確保することができるのである。
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【換地】(かんち)
土地区画整理事業で、新たに道路や公園等を整備したり、土地の区画を変更するにあたり、その土地の所有者から土地の一部を提供してもらうとき、その従前の宅地の代わりとして交付された土地を「換地」という。

この「換地」は、工事が全て完了してから行われるが、実際には長期的な工事が多い為、完了するまでの間は仮の換地、すなわち「仮換地」を与えることが多い。
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【管理費】(かんりひ) 
マンション等の共用部分についての維持管理費のこと。

共用部分の清掃費や、エレベーターの定期点検、管理組合運営費などが含まれる。

全体の費用を専有面積に応じて割り振るのが一般的。
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【買い換え特約】(かいかえとくやく)
現在所有不動産の売却が出来なかった場合は、新規購入不動産の売買契約を白紙に戻す事ができる旨の特約のこと。

不動産の買い替えの際、現在所有不動産の売却代金を、新規購入不動産の購入代金にあてるときに、このような特約を盛り込む事で、売却前に購入の売買契約を安心して締結することができる。
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【改善命令】
宅地造成工事規制区域内の宅地においては、宅地造成に伴う災害防止のため、都道府県知事が必要と認める場合に、宅地の所有者等に対し災害防止の為に必要な措置をとるように命令すること。
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【監視区域】(かんしくいき)
土地取引に関わる価格や利用目的について、事前に審査・勧告等を行うことにより、地価高騰の防止、適正、及び合理的な土地利用を確保することが目的であり、地価が急激に上昇し、又は上昇する恐れがある地域等について都道府県知事が指定する区域のこと。現在では監視区域の指定は事実上行なわれていない。
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【基準地価】 【強行規定】 【強制執行】 【北側斜線制限】 【競売】

【基準地価】(きじゅんちか)
円滑な土地取引を目的として土地取引の指標となるような正常な価格を定期的に調査し、都道府県知事が公表するもの。

地価公示とよく似ているが、基準地価の基準日は毎年月日であり、調査の主体は都道府県である等、異なる点がある。(地価公示の基準日は毎年月日、また、調査の主体は国である。)
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【強行規定】(きょうこうきてい)
円滑な土地取引を目的として土地取引の指標となるような正常な価格を定期的に調査し、都道府県知事が公表するもの。

地価公示とよく似ているが、基準地価の基準日は毎年月日であり、調査の主体は都道府県である等、異なる点がある。(地価公示の基準日は毎年月日、また、調査の主体は国である。)
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【強制執行】(きょうせいしっこう)
債務(借金返済や代金支払、不動産の引渡し等)を履行しない債務者に対し、裁判所を通して強制的に履行させる手続のこと。 権利の存在を明確にするための公文書(債務名義)が必要であり、さらに一定の条件を満たしていれば、強制執行が可能である。
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【北側斜線制限】(きたがわしゃせんせいげん)
北側にある建物の日照等を確保するために、建築物の高さを、北側隣地(道路)境界線上の一定の高さを起点とする斜線の範囲内に収めなくてはならない。

これは、第種および第種低層住居専用地域と第種および第種中高層住居専用地域で適用される。
(ただし、第種および第種中高層住居専用地域で日影規制の対象地域は除外。)

なお、一般的には北側斜線制限より道路斜線制限のほうが厳しい為、敷地の真北に道路がある場合は、道路斜線で規制されることが多い。
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【競売】(きょうばい)
競売(けいばい)
※「きょうばい」は一般用語で、「けいばい」は法律用語です。
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【区域区分】 【空中権】 【区分】
【区域区分】(くいきくぶん)
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する制度であり、決定する主体は都道府県である。
市街地として優先的、かつ計画的に整備する区域(市街化区域)と、市街化を抑制する区域(市街化調整区域)に区分することにより、限られた都市整備財源を集中的に投資し市街地を計画的に整備・改善する一方、開発行為を抑制し自然環境の保全を行うことを目的とする。
区域区分は、都市発展の動向、人口・産業等の見通しを踏まえて定める。
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【空中権】(くうちゅうけん)
地下または地上空間の上下の範囲(層)を定めて、工作物所有の目的に供する権利をいう。

他人の土地に地下鉄を敷設したり、地上空間に電線を架設したりするような場合に設定される。

また地下を利用する場合は、地下権と呼ぶ例もある。
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【区分】(くぶん)
<区分所有>
分譲マンションや集合住宅など、建物が構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所等の用途に供することができるとき、その各部分を所有すること。

< 区分所有権 >
分譲マンションや集合住宅など、建物が構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所等の用途に供することができるとき、その各部分を所有する権利のこと。

■専有と共用の違い


<区分所有法>
「建物の区分所有等に関する法律」の略称。具体的には、棟の建物を区分し、その各部分を所有権の目的とする場合の、専有部分・共用部分等の権利関係や建物・敷地部分を共同管理する規定などを定めた法律。
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【競売】 【契約形態】 【建築確認】 【建築基準法】 【建築協定】 【建築面積】 【建ぺい率】 【権利確定日】 【景観法】 【建築許可】 【建築構造】 【建築主事】 【建築条件付土地】 【減歩】 【権利】
【競売】(けいばい)
債権者の申し立てにより、裁判所が債務者の財産を競りにかけ、その売却代金によって債務の弁済を受ける制度。 最高価格を申し出た者に売却される。
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【契約形態】(けいやくけいたい)
<媒介契約>
宅地・建物の売買・交換や貸借の仲介を、宅建業者に依頼する契約のこと。媒介契約を締結すると、媒介契約の内容や報酬等を記載した書面を作成し、依頼者に交付することが義務付けられている。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがある。

◆媒介契約の種類と特徴
  媒介の依頼先 自己派遣取引
一般媒介 複数社も可能 可能
専任媒介 1社のみ 可能
専属専任媒介 1社のみ 不可

<一般媒介契約>
依頼者(売主・貸主)が複数の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼できる契約。依頼者(売主・貸主)にとっては、複数の業者に依頼できる為、有利な条件で取引できる可能性が増え、メリットが大きいが、業者にとっては、他の業者が成約してしまう可能性があるため、専属専任・専任媒介契約に比べると、営業活動に熱意が欠ける場合もある。
一般媒介契約

<専任媒介契約>
不動産の売買を宅建業者に依頼するときに結ぶ契約で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することができない契約。 依頼者に対する義務として、2週間に一度以上の報告を書面にて行わなければならない。
専任媒介契約

<専属専任媒介契約>

不動産の売買を宅建業者に依頼するときに結ぶ契約で、専任契約の一種で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することができないことに加え、依頼者自身の発見も制限される契約。

依頼者に対する義務として、1週間に一度以上の報告を書面等にて行わなければならない。
専属専任媒介契約

<売買契約>
売主が、ある財産権を買主に対して移転することを約束し、買主が売主に対してその代金を支払うことを約束する内容の契約。契約によって当事者の双方がお互いに対して債権をもち、債務を負う。なお、不動産会社が売主となって取引をする場合は、売買契約の前に重要事項説明及び契約書の作成が義務づけられている。

<媒介契約書>
宅地建物取引業者と、その業者に媒介を依頼してきた依頼者間の契約を書面にしたもの。締結した時には宅地建物取引業者が一定の事項を記載した書面を作成し記名押印の上依頼者に交付しなければならない。 なお、媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介がある。

媒介契約の仕組み
  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約の仕組み 他の業者にも依頼できる 他の業者には依頼できない 他の業者には依頼できない
自己発見取引 できる できる できない
契約期間 3か月以内 3か月以内 3か月以内
物件登録 指定流通機構へ登録することの有無を約定する 指定流通機構へ媒介契約締結日の翌日から日間以内に登録する法律上の義務がある。 指定流通機構へ媒介契約締結日の翌日から日間以内に登録する法律上の義務がある。
業務報告 必要なし 2週間に1回以上書面等で報告する法律上の義務がある 1週間に回以上書面等で報告する法律上の義務がある
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【建築確認】(けんちくかくにん)
建築基準法に基づき、建物を新築・増築等をするときに、建築主は必要な図面などを添えて都道府県または市町村の建築主事に申請し、安全基準に適合する確認を取ること。平成11年(1999年)から民間検査機関も認められるようになった。また、平成19年(2007年)の法改正で、新たに構造計算適合性判定機関の審査が加わり、より厳格化された。
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【建築基準法】(けんちくきじゅんほう)
建物を建築するときに建築物の安全性の確保等を目的として、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めている法律。一定規模以上の建築物を建築する時には、着工前の建築確認、工事完了後の完了検査などの手続きを要する。
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【建築協定】(けんちくきょうてい)
  1. 地域住民によって設けられた建築物に関する協定のこと。条例で建築協定について定められた区域内の土地所有者などが、全員の合意に基づいて協定書を作成し、公聴会に諮った後に、特定行政庁の認可・公告によって効力を発する。建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備などについて定めることができる。
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【建築面積】(けんちくめんせき)
建築物の外壁またはそれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の面積で、一般に「建坪」といわれている。庇やベランダなどが1m以上突き出ている場合には、その先端から1m後退した位置から内側は建築面積に算入される。

建築面積イラスト  
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【建ぺい率】(けんぺいりつ)
建築物の規模に対する基準の一つで敷地面積に対する建築面積の割合のこと。用途地域により割合が違い、立地・接道状況により緩和規定がある。

例えば敷地面積が100uで建ペイ率60%の場合、建築面積は、60uとなる。

用途地域 建ぺい率(%)
第一種低層住居専用地域 30、40、50、60
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域 60
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域 80
商業地域
準工業地域 60
工業地域
工業専用地域 30、40、50、60
無指定地域 70 <50、60>
※<>内は特定行政庁が指定した地域の場合
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【権利確定日】(けんりかくていび)
「権利割当日」とも呼ばれ、配当の受取りなどの株主の権利が確定する日のことをいう。
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【景観法】(けいかんほう)
都市、農山漁村等における良好な景観の形成を図るための基本理念、及び国等の責務を定めたもの。 景観計画の策定、景観計画区域、景観地区等における良好な景観の形成のための規制、景観整備機構による支援等所要の措置を講ずる我が国で初めての法律。
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【建築許可】(けんちくきょか)
基本的には制限区域内において、建築基準法に合致しない建築物を立てる際に周囲の事情(用途地域)などから判断して、特定行政庁が特例として許可を与えること。

それぞれ建築物を建ててよい場所と建ててはいけない場所があるが やむを得ない事情で建物を建てる場合には、特定行政庁はあらかじめ利害関係者の公聴会を開き、建築審査会の同意を得て、建築を許可することができる。
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【建築構造】(けんちくこうぞう)
内外から建物に作用する力に対抗して建物が崩壊しないように保持する建物の骨組みのこと
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【建築主事】(けんちくしゅじ)
建築確認を行なうため地方公共団体に配置される建築主事の資格検定に合格した公務員のこと。
都道府県及び政令で定める人口25万人以上の市では、建築主事の配置が義務付けられている。それ以外の市町村では任意で建築主事を置くことができる
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【建築条件付土地】(けんちくじょうけんつきとち)
土地購入者が売主の指定する建築業者との間において、一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地

建築請負契約が成立しない場合は、契約は白紙となり、預かり金などは全額返還される。
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【減歩】(げんぶ)
開発行為や土地区画整理事業等において、道路、公園などの公共施設の整備のために必要な公共用地と、事業費を生み出すために必要な保留地は、地権者から土地の一部を提供してもらうことにより確保され、その際に土地の面積が減少すること。減歩には、公共用地のための公共減歩、保留地のための保留地減歩があり、両者を合計したものを合算減歩という

■土地区画整理事業の平均減歩率
整理前宅地総地積−整理後宅地総地積
整理前宅地総地積
※整理後宅地総地積は換地の実測面積の
合計で保留地の地積は含まない 
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【権利】(けんり)
< 権利落ち >
配当などを受け取る権利日が過ぎて 権利がなくなること。

< 権利質 >
動産や不動産に質権を設定すること。 また債権・株式などの財産権にも設定することができる。

<権利証>
不動産の所有権移転登記を行なう際に、不動産の売り主が登記所へ提出する「登記済証」のこと。

<権利能力>
民法・商法などの権利義務の主体となることができる資格。

<権利登記>
不動産の所有権、抵当権、賃借権など権利関係の公示する登記のこと。
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【甲区】 【更新料】 【公示価格】 【公図】 【公正証書】 【構造】  【構造耐力】 【国土利用計画】 【国土利用計画法】 【固定資産税】 【固定資産税課税標準額】 【固定資産税の軽減措置(住宅用地)】 【固定資産税の軽減措置(新築住宅)】 【固定資産税評価額】
【甲区】(こうく)
不動産登記簿の掲載の一部分で、所有権に関する事項について記されている部分。

例えば、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「所有権移転仮登記」などがこれに当たる。
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【更新料】(こうしんりょう)
契約の更新の際に、借主から貸主へ授受される一時金のこと。
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【公示価格】(こうじかかく)
国土交通省により、発表される土地の標準価格。
『地価公示』参照
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【公図】(こうず)

土地が一筆ごとに書かれ、土地の形状や隣接地との位置関係がわかる登記所に備え付けられている地図のこと。

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【公正証書】(こうせいしょうしょ)
公証人が公証人法、民法などの法律に従って公証役場で作成する契約書・合意書などの公文書のこと。
公正証書は真実である事を高く証明するため、不動産売買契約、不動産賃貸借契約、金銭消費貸借契約、遺言などに使われる事が多い。

参考:<公正証書作成の基本手数料>
目的の価格 手数料
100万円以下 5,000円
200万円以下 7,000円
500万円以下 11,000円
1,000万円以下 17,000円
3,000万円以下 23,000円
5,000万円以下 29,000円
1億円以下 43,000円
3億円以下、5千万円ごとに13,000円加算
10億円以下、5千万円ごとに11,000円加算
10億円以上、5千万円ごとに8,000円加算

注1)金銭消費貸借契約書は、貸借金額が目的の価額になる。
注2)売買契約書は、売買価格の2倍が目的の価額になる。
注3)賃貸借契約書は、賃料に賃貸借期間を掛けた額を2倍したものが目的の価額になる。
注4)目的の価額を算定することができないときは、例外を除いて500万円と見なして算定。
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【構造】(こうぞう)

<ALC>
「Antoclaved Light Weight Concrete」の頭文字を取ったもので、特長として軽量のうえ、強度があり、耐火性や遮音性にも優れていることが挙げられる。

<RC>
「Reinforced Concrete」の頭文字をとったもので、鉄筋とコンクリートで部材を一体化した構造のこと。地震に対する安全性が高い。

<SRC>
「Steel Reinforced Concrete」の頭文字をとったもので、鉄骨鉄筋コンクリートの略。

<S造>
鉄骨構造の略。軽量鉄骨構造と重量鉄骨構造の2種類に分けられる。

<軽量鉄骨>
正式名称は「軽量形鋼」(けいりょうかたこう)。
厚さ6ミリメートル以下の薄く長い帯状の鋼板を冷間加工してつくった肉薄の鋼材。

<軽量鉄骨構造>
正式名称は「軽量形鋼」(けいりょうかたこう)。
厚さ6ミリメートル以下の薄く長い帯状の鋼板を冷間加工してつくった肉薄の鋼材。
<重量鉄骨>
厚さが6ミリメートルを超える鋼材のこと。重量鉄骨は、重量鉄骨構造の建物において柱として使われる。

<重量鉄骨構造>
重量鉄骨を用いた鉄骨構造。ボルトにより柱・梁の接合部を剛接合された骨組を持つ非常に頑強な構造。


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【構造耐力】(こうぞうたいりょく)
建築物に作用する力として、鉛直荷重(固定荷重・積載荷重・積雪荷重)と、水平荷重(風圧力・地震力)更に建築物に作用する外力として、水圧・土圧・震動・衝撃が考えられる。

これらの想定される全ての荷重・外力に対して対抗する事ができるという事を、「構造耐力」と呼んでいる。
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【国土利用計画】(こくどりようけいかく)

総合的且つ計画的な国土利用を確保する為の長期計画であり、国土計画に関する最も基本的な計画。

1.全国計画(全国区域について国が定める)※閣議決定を要する。
2.都道府県計画(都道府県区域について都道府県が定める)
3.市町村計画(市町村区域について市町村が定める)
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【国土利用計画法】(こくどりようけいかくほう)
総合的・計画的に国土の利用を図ることを目的として制定され、全国的に地価高騰が波及した昭和40年代に、土地の投機的な取引を排除する事を目的として作られた法律。

国土の適切且つ効率的な利用の妨げとなる取引や、地価上昇を招く恐れのある取引について、知事には規制区域・注視区域・監視区域を指定する権限が与えられている。
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【固定資産税】(こていしさんぜい)
毎年1月1日現在に、土地・家屋・償却資産等の固定資産を所有している人に対し、資産価格を基準に市町村が算出した地方税。
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【固定資産税課税標準額】(こていしさんぜいかぜいひょうじゅんがく)
固定資産税を課税する基準となる金額のこと。

今年度の土地の固定資産税課税標準額算定方法。今年度の固定資産税課税標準額=前年度の固定資産税課税標準額×負担調整率

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【固定資産税の軽減措置(住宅用地)】(こていしさんぜいのけいげんそち)

住宅用の土地については、下記の内容により課税標準額が軽減されるため、固定資産税が減額される。

200uまでの住宅用地:評価額の1/6(小規模住宅)

200u超の住宅用地:評価額の1/3(その他の住宅)


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【固定資産税の軽減措置(新築住宅)】(こていしさんぜいのけいげんそち)
1.新築住宅の建物部分に係る固定資産税については3年間、または5年間に亘って、2分の1に軽減措置が実施されている。(一般の住宅は新築後3年間、3階以上の耐火・準耐火構造住宅は5年間)

・専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合は、居住用部分が半分以上)
・居住部分の課税床面積が一戸につき、50m2以上280m2以下であること。
(賃家住宅の場合は、一戸につき40m2以上280m2以下であること)
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【固定資産税評価額】(こていしさんぜいひょうかがく)
1.新築住宅の建物部分に係る固定資産税については3年間、または5年間に亘って、2分の1に軽減措置が実施されている。(一般の住宅は新築後3年間、3階以上の耐火・準耐火構造住宅は5年間)
・専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合は、居住用部分が半分以上)
・居住部分の課税床面積が一戸につき、50m2以上280m2以下であること。
(賃家住宅の場合は、一戸につき40m2以上280m2以下であること)
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