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    ★法規制など不動産に関連する用語を多数収録、解説した用語集です。
  とても見やすい不動産用語集ですので、読み物としても面白くお使いいただけます。
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【耐火建築】 【宅地(宅地建物取引業法における〜)】 【宅地(不動産登記法における〜)】 【宅地造成】 【建物譲渡特約付借地権】 【担保責任】 【担保物権】
【耐火建築】(たいかけんちく)
 
<耐火建築物>


主要構造部が火災に耐える構造であり、ドアや窓に防火設備を備えた建築物を「耐火建築物」という。
耐火建築物は建築基準法第2条9号の2で詳しく定義されている。
耐火建築物とは、主要構造部のすべてを「耐火構造」とし、延焼のおそれのある開口部(窓やドア)を「防火戸」などとした建築物のことである。
これは、主要構造部を火災に耐えるものとすることで建物の倒壊を防ぎ、同時に開口部からの火の回りによる延焼を防止するという2つの性能を有していると考えることができるだろう。
なお建築基準法が性能規定化されるのに伴って、近年では上記以外の耐火建築物も認められるようになった。それは構造が「耐火構造」でなくとも、耐火性能が正式に検証されれば、耐火建築物として認めるというものである。これによって、木造の建築物であっても耐火建築物として認定されるケースが出てきた。しかし現状ではこうした新しい耐火建築物はあくまでも例外的な存在である。

 
<準耐火建築物>


準耐火建築物とは内外で火災が発生した場合でも、それに耐え崩落したり炎上したりしない性能を持った耐火建築物に準ずる性能を持つ建築物をいう。建築基準法では、準耐火建築物を主要構造部が準耐火構造でなおかつ延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火設備を有するもの(イ準耐)と主要構造部は準耐火構造ではないが、外壁を耐火構造としたり主要構造部に不燃材を有することで防火性能を高め、尚且つ延焼の恐れのある開口部に防火設備を有したもの(ロ準耐、古くは簡易耐火建築物)がある。

 
<耐火構造>


建築物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)のすべてが、通常の火災が終了するまでの間、倒壊および延焼を防止するのに必要な耐火性能をもつとき、この建築物の構造を「耐火構造」と呼ぶ(建築基準法2条7号)。
上記の定義のように、ある建築物の構造が耐火構造であるかどうかは、各主要構造部のそれぞれが十分な耐火性能をもつかどうかによって決定されている。
例えば、鉄筋コンクリート構造は、主要構造部のすべてが十分な耐火性能をもつので、「耐火構造」であると認定されている。
しかし鉄骨構造は、柱となる鉄骨が熱に弱いという弱点を持つので、そのままでは「耐火構造」にならない。そこで、鉄骨の表面を鉄網モルタルなどで覆うことによって耐火性能を高めることにより、はじめて「耐火構造」と認定される。

このように、ある建築物の構造が「耐火構造」となるかどうかは、各主要構造部を形成するさまざまな材料の組合せによって決まるものである。

なお、鉄骨造、鉄材で補強したコンクリートブロック造などは、材料の組合せによって「耐火構造」となることができるが、木造は「耐火構造」となることができない。

 
<準耐火構造>


建築物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)のすべてが、通常の火災が終了するまでの間、延焼を防止するのに必要な性能(=準耐火性能)をもつとき、この建築物の構造を「準耐火構造」と呼ぶ(建築基準法2条7号の2)。

耐火構造と準耐火構造の違いは、耐火構造が鎮火後の再使用が可能となることを目標としているのに対し、準耐火構造は火災中の延焼を防止することに主眼があり、鎮火後の再使用は想定していない。
ある建築物の構造が準耐火構造であるかどうかは、各主要構造部のそれぞれが十分な準耐火性能をもつかどうかによって決定されている。

木造は当然ながら耐火性が低いので、そのままでは準耐火構造とならないが、木材の表面を石膏ボードで覆うことにより十分な準耐火性能を確保することができる。このような材料の組合せによる準耐火構造の作り方は、平成12年建設省告示第1358号に示されている。

  
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【宅地(宅地建物取引業法における〜)】(たくち)

宅地建物取引業法では同第2条1号で次のように定めている。宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第1号の用途地域内の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設以外のものとされている。また、用途地域外であっても、現に建物の敷地に供されている土地、もしくは、建物の敷地に供される目的で取引される土地は宅地とされる。
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【宅地(不動産登記法における〜)】(たくち)

土地登記簿の最初の部分(表題部という)には土地の「地目」が記載されている。地目は、「田」「畑」「宅地」「山林」「原野」など全部で23種類に限定されており、ここでいう「宅地」とは「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすための土地」と説明されている。

なお、現況が明らかに「宅地」であるにもかかわらず、登記簿上の地目が「田」や「畑」となっている場合には、登記所に対して「地目の変更登記」を申請することが可能な場合もある。

 
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宅地造成】(たくちぞうせい)
 
<宅地造成>

宅地以外の土地(農地・山林・原野など)を宅地にするために、土地の形や性質を変えること。<宅地造成工事規制区域> 宅地造成に伴い崖崩れや土砂の流出などの災害を防止するために、知事あるいは政令・中核市の市長が指定した区域のこと。この区域内で宅地造成工事を行おうとする場合は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。

 
<宅地造成工事許可>

宅地造成工事規制区域の中において宅地造成工事をするためには、工事に着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可が必要である。
知事は、工事の計画が一定の技術的基準に適合しない時は、許可を与えてはならない。
また知事は、許可を与えた工事が完了した場合には検査を行ない、検査の結果に問題がなければ、造成を行なった者に検査済証を交付しなければならない。

 
<宅地造成等規制法>


宅地造成に伴い崖崩れや土砂の流出などの危険性の恐れの高い市街地などにおいて、宅地造成を規制する法律。

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【建物譲渡特約付借地権】(たてものじょうととくやくつきしゃくちけん)
1992年8月1日より施行された新借地借家法で創設された三種類の定期借地権のひとつ。契約期間を30年以上とし30年以上経過後、地主が借地人から相当の対価で建物を買い取ることで借地権が消滅する借地契約。
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【担保責任】(たんぽせきにん)
不動産などの売買契約おいて、何らかの問題があったときに売主が負うべき責任の一つに『担保責任』があり、具体的に以下のようなものがある。

(1)他人が有する物件の全部、又は一部を売却する場合における売主の担保責任(民法第561条、第563条)。
(2)売り渡す物件の数量不足や、物品に一部滅失がある場合における売主の担保責任(民法第565条)。
(3)売り渡す物件に地上権等が設定されていた場合における売主の担保責任(民法第566条)。
(4)売り渡す物件に抵当権等が設定されていた場合における売主の担保責任(民法第567条)。
(5)売り渡す物件に隠れた瑕疵があった場合における売主の担保責任(民法第570条)。
不動産取引においては、特に『瑕疵担保責任』と呼ばれる(5)が重要である。
 
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【担保物権】(たんぽぶっけん)
 債権者のために債務の履行を確保する方法として債権担保の制度があり、物による担保の方法(担保物権)と、人による担保の方法(保証・連帯保証・連帯債務)がある。

担保物権には、法律によって特殊の債権に当然に発生する『法定担保物権』と、当事者間の契約によって設定される『約定担保物権』の2つに大別される。

『法定担保物権』には、下記のものがある。

(1)「留置権」
他人の所有物を占有している者が、その物品に生じた債権を持っているときに、その弁済を受けるまで、その物品を自分の手元に留置できる

(2)「先取特権」
法律に定める特殊の債権を持つ者が、債務者の総財産、または特定の財産から他の債権者よりも優先して弁済を受けることができる。

『約定担保物権』には、下記のものがある。

(1)「質権」
債権者が、その債務の担保として債務者から受け取った物件を占有し、債務の弁済を間接的に強制するとともに、弁済がない場合にはその物件を競売して得た代金から優先的に弁済を受けることができる。

(2)「抵当権」
債権者が、債務者にその不動産を占有させたまま債権の担保とし、弁済がない場合にはその不動産を競売して得た代金から優先的に弁済を受けることができる。
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【地域地区】 【地役権】 【地価公示】 【賃借権の取得時効】 【地区計画】
       
【地域地区】(ちいきちく)
 都市計画法により定められた、土地利用に関する各区域における総称で、主に『住居系』、『商業系』、『工業系』等に分けられている。
建築物の用途や、建ぺい率・容積率などを定めた12種類の用途地域のほかに、様々な目的等に合わせた地域分け・地区分けがなされており、各市区町村の条例等によって、さらに規制された地域もある。
※下記に挙げた地域や地区の説明に関しては、全国一律ではない。

@ 用途地域

<第1種低層住居専用地域>
◆ 定 義 ◆
『 低層住宅に係わる良好な住宅の環境を保護するための地域』この地域の建ぺい率は60%の範囲で指定され、容積率は50%〜200%の範囲で指定される。また、名称からもわかるように低層住居専用地域であることから、 ※1建築物の高さに制限が設けられており、その限度は10m(または12m)以下である。 ※1「絶対高さの制限」高さ制限以外にも、 ※2外壁の後退距離の制限も設けられており、その限度は1m(または1.5m)となっている。 ※2敷地境界線から建物外壁の仕上面までの距離
◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が床面積が50u以下の店舗兼用住宅で、床面積の1/2以上が居住の用に供する日用品販売店、喫茶店、理髪店、及び建具屋等のサービス業用店舗
3)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
4)図書館等
5)神社、寺院、教会等
6)公衆浴場、診療所、保育所等
7)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
8)600u以下の老人福祉センター、児童厚生施設等
9)600u以下で2階以下の建築物附属自動車車庫

◆建築できないもの◆
1)床面積が50uを超える店舗
2)事務所等
3)ホテル、旅館
4)遊戯施設、並びに風俗施設
5)大学、高等専門学校、専修学校等
6)病院
7)600uを超える老人福祉センター、児童厚生施設等
8)自動車教習所
9)単独車庫
10)倉庫業倉庫
11)15uを超える畜舎
12)各種工場、並びに火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫

※上記以外にも規制等がある場合があるので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<第2種低層住居専用地域>

◆ 定 義 ◆
『 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域』
この地域の建ぺい率は30%〜60%の範囲で指定され、容積率は50%〜200%の範囲で指定される。
また、名称からもわかるように低層住居専用地域であることから、(※1)建築物の高さに制限が設けられており、その限度は10m(または12m)以下とされる。
※1「絶対高さの制限」高さ制限以外にも、(※2)外壁の後退距離の制限も設けられており、その限度は1m(または1.5m)となっている。  ※2 敷地境界線から建物外壁の仕上面までの距離

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が150u以下で2階以下の日用品販売店、喫茶店、理髪店、及び建具屋等のサービス業用店舗
3)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
4)図書館等
5)神社、寺院、教会等
6)公衆浴場、診療所、保育所等
7)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
8)600u以下の老人福祉センター、児童厚生施設等
9)600u以下で2階以下の建築物附属自動車車庫
10)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が>50u以下で2階以下、且つ原動機に制限あり

◆建築できないもの◆
1)床面積が150uを超える店舗
2)事務所等
3)ホテル、旅館
4)遊戯施設、並びに風俗施設
5)大学、高等専門学校、専修学校等
6)病院
7)600uを超える老人福祉センター、児童厚生施設等
8)自動車教習所
9)単独車庫
10)倉庫業倉庫
11)15uを超える畜舎
12)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場
13)自動車修理工場
14)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<第1種中高層住居専用地域>

◆ 定 義 ◆
『 中高層住宅に係る良好な作用の環境を保護するための地域』 この地域の建ぺい率は30%〜60%の範囲で指定され、容積率は100%〜500%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が150u以下の店舗
3)床面積が500u以下で2階以下の日用品販売店、喫茶店、理髪店、及び建具屋等、並びに物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店、宅地建物取引業者等のサービス業用店舗
4)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
5)大学、高等専門学校、専修学校等
6)図書館等
7)神社、寺院、教会等
8)病院
9)公衆浴場、診療所、保育所等
10)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
11)老人福祉センター、児童厚生施設等
12)300u以下で2階以下の単独車庫(附属車庫を除く)
13)3,000u以下で2階以下の建築物附属自動車車庫<
14)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で2階以下、且つ原動機に制限あり
 
◆建築できないもの◆
1)床面積が500uを超える店舗
2)事務所等
3)ホテル、旅館
4)遊戯施設、並びに風俗施設
5)自動車教習所
6)倉庫業倉庫
7)15uを超える畜舎
8)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場
9)自動車修理工場
10)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫
※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<第2種中高層住居専用地域>

◆ 定 義 ◆
『 主として中高層性宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域』 この地域の建ぺい率は30%〜60%の範囲で指定され、容積率は500%の範囲で指定される。
 
◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が500u以下の店舗
3)床面積が1,500u以下で2階以下の店舗
4)床面積が1,500u以下で2階以下の事務所
5)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
6)大学、高等専門学校、専修学校等
7)図書館等
8)神社、寺院、教会等
9)病院
10)公衆浴場、診療所、保育所等
11)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
12)老人福祉センター、児童厚生施設等
13)300u以下で2階以下の単独車庫(附属車庫を除く)
14)3,000u以下で2階以下の建築物附属自動車車庫
15)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で2階以下、且つ原動機に制限あり
16)1,500u以下で2階以下の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が非常に少ない施設)

◆建築できないもの◆
1)床面積が1,500uを超える店舗
2)床面積が1,500uを超える事務所等
3)ホテル、旅館
4)遊戯施設、並びに風俗施設
5)自動車教習所
6)倉庫業倉庫
7)15uを超える畜舎
8)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場

9)自動車修理工場
10)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が一定量を超える施設)
※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<第1種住居地域>

◆ 定 義 ◆
『 住居の環境を保護するための地域 』
この地域の建ぺい率は50%〜80%の範囲で指定され、容積率は100%〜500%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が3,000u以下の店舗
3)床面積が3,000u以下の事務所
4)3,000u以下のホテル、旅館
5)3,000u以下のボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等
6)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
7)大学、高等専門学校、専修学校等 8)図書館等
9)神社、寺院、教会等
10)病院
11)公衆浴場、診療所、保育所等
12)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
13)老人福祉センター、児童厚生施設等
14)3,000u以下の自動車教習所
15)300u以下で2階以下の単独車庫(附属車庫を除く)
16)2階以下の建築物附属自動車車庫
17)3,000u以下の畜舎
18)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
19)作業場の床面積が50u以下で危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場
※原動機、並びに作業の内容に制限あり
20)作業場の床面積が50u以下の自動車修理工場(※原動機の制限あり)
21)3,000u以下で2階以下の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が非常に少ない施設)

◆建築できないもの◆
1)床面積が3,000uを超える店舗
2)床面積が3,000uを超える事務所等
3)カラオケボックス等
4)麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券販売所等
5)劇場、映画館、演芸場、観覧場
6)キャバレー、ダンスホール等、個室付き浴場等
7)倉庫業倉庫
8)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(危険性や環境の悪化のおそれが非常に少ない工場を除く)
9)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が一定量を超える施設)

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<第2種住居地域>

◆ 定 義 ◆
『 主として住居の環境を保護するための地域 』
この地域の建ぺい率は50%〜80%の範囲で指定され、容積率は100%〜500%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が10,000u以下の店舗
3)事務所
4)ホテル、旅館
5)ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等
6)10,000u以下のカラオケボックス等
7)10,000u以下の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券販売所等
8)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
7)大学、高等専門学校、専修学校等
8)図書館等
9)神社、寺院、教会等
10)病院
11)公衆浴場、診療所、保育所等
12)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
13)老人福祉センター、児童厚生施設等
14)自動車教習所
15)300u以下で2階以下の単独車庫(附属車庫を除く)
16)2階以下の建築物附属自動車車庫
17)畜舎
18)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
19)作業場の床面積が50u以下で危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場
※原動機、並びに作業の内容に制限あり
20)作業場の床面積が50u以下の自動車修理工場(※原動機の制限あり)
21)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が非常に少ない施設)

◆建築できないもの◆
1)床面積が10,000uを超える店舗
2)床面積が3,000uを超える事務所等
3)劇場、映画館、演芸場、観覧場
4)キャバレー、ダンスホール等、個室付き浴場
5)倉庫業倉庫
6)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(危険性や環境の悪化のおそれが非常に少ない工場を除く)
7)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が一定量を超える施設)

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<準住居地域>

◆ 定 義 ◆
『 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域 』
この地域の建ぺい率は50%〜80%の範囲で指定され、容積率は100%〜500%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が10,000u以下の店舗
3)事務所
4)ホテル、旅館
5)ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等
6)10,000u以下のカラオケボックス等
7)10,000u以下の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券販売所等
8)客席が200u未満の劇場、映画館、演芸場、観覧場
9)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
10)大学、高等専門学校、専修学校等
11)図書館等
12)神社、寺院、教会等
13)病院
14)公衆浴場、診療所、保育所等
15)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
16)老人福祉センター、児童厚生施設等
17)自動車教習所
18)単独車庫(附属車庫を除く)
19)建築物附属自動車車庫
20)倉庫業倉庫
21)畜舎
22)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
23)作業場の床面積が50u以下で危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場
※原動機、並びに作業の内容に制限あり
24)作業場の床面積が150u以下の自動車修理工場(※原動機の制限あり)
25)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が非常に少ない施設)

◆建築できないもの◆
1)床面積が10,000uを超える店舗
2)キャバレー、ダンスホール等、個室付き浴場
3)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(危険性や環境の悪化のおそれが非常に少ない工場を除く)
4)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が一定量を超える施設)

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせくだ さい。

<近隣商業地域>
◆ 定 義 ◆
『 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域 』
この地域の建ぺい率は60%〜80%の範囲で指定され、容積率は100%〜500%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)店舗
3)事務所
4)ホテル、旅館
5)遊戯施設、並びに風俗施設(キャバレー、ダンスホール等、個室付き浴場を除く)
6)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
7)大学、高等専門学校、専修学校等
8)図書館等
9)神社、寺院、教会等
10)病院
11)公衆浴場、診療所、保育所等
12)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
13)老人福祉センター、児童厚生施設等
14)自動車教習所
15)単独車庫(附属車庫を除く)
16)建築物附属自動車車庫
17)倉庫業倉庫
18)畜舎
19)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
20)作業場の床面積が150u以下で危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場
※原動機、並びに作業の内容に制限あり
21)作業場の床面積が300u以下の自動車修理工場(※原動機の制限あり)
22)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が少ない施設)

◆建築できないもの◆
1)キャバレー、ダンスホール等、個室付き浴場
2)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(危険性や環境の悪化のおそれが少ない工場を除く)
3)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が一定量を超える施設)

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<商業地域>

◆ 定 義 ◆
『 主として商業その他の業務の利便を増進するための地域 』
この地域の建ぺい率は80%で指定され、容積率は200%〜1,300%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)店舗
3)事務所
4)ホテル、旅館
5)遊戯施設、並びに風俗施設
6)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
7)大学、高等専門学校、専修学校等
8)図書館等
9)神社、寺院、教会等
10)病院
11)公衆浴場、診療所、保育所等
12)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
13)老人福祉センター、児童厚生施設等
14)自動車教習所
15)単独車庫(附属車庫を除く)
16)建築物附属自動車車庫
17)倉庫業倉庫
18)畜舎
19)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
20)作業場の床面積が150u以下で危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場
※原動機、並びに作業の内容に制限あり
21)作業場の床面積が300u以下の自動車修理工場(※原動機の制限あり)
22)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が少ない施設)

◆建築できないもの◆
1)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(危険性や環境の悪化のおそれが少ない工場を除く)
2)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が一定量を超える施設)

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<準工業地域>

◆ 定 義 ◆
『 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域 』
この地域の建ぺい率は50%〜80%の範囲で指定され、容積率は100%〜500%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)店舗
3)事務所
4)ホテル、旅館
5)遊戯施設、並びに風俗施設(個室付浴場等を除く)
6)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
7)大学、高等専門学校、専修学校等
8)図書館等
9)神社、寺院、教会等
10)病院
11)公衆浴場、診療所、保育所等
12)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
13)老人福祉センター、児童厚生施設等
14)自動車教習所
15)単独車庫(附属車庫を除く)
16)建築物附属自動車車庫
17)倉庫業倉庫
18)畜舎
19)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
20)危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場
※原動機、並びに作業の内容に制限あり
21)自動車修理工場(※原動機の制限あり)
22)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量がやや多い施設)

◆建築できないもの◆
1)危険性や環境を悪化させるおそれが大きいか、または著しく環境を悪化させるおそれがある工場
2)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫(扱い量・処理量が多い施設)

上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<工業地域>

◆ 定 義 ◆
『 主として工業の利便を増進するための地域 』
この地域の建ぺい率は50%〜60%の範囲で指定され、容積率は100%〜400%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が10,000u以下の店舗
3)事務所
4)ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等
5)10,000u以下のカラオケボックス等
6)10,000u以下の麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券販売所等
7)図書館等
9)神社、寺院、教会等
10)公衆浴場、診療所、保育所等
11)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
12)老人福祉センター、児童厚生施設等
13)自動車教習所
14)単独車庫(附属車庫を除く)
15)建築物附属自動車車庫
16)倉庫業倉庫
17)畜舎
18)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
19)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(※原動機、並びに作業の内容に制限あり)
20)危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させるおそれがある工場
21)自動車修理工場(※原動機の制限あり)
22)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫

◆建築できないもの◆
1)床面積が10,000uを超える店舗
2)ホテル、旅館
3)劇場、映画館、演芸場、観覧場
4)キャバレー、ダンスホール等、個室付浴場等
5)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
6)大学、高等専門学校、専修学校等
7)病院

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<工業専用地域>

◆ 定 義 ◆
『 工業の利便を増進するための地域 』
この地域の建ぺい率は30%〜60%の範囲で指定され、容積率は100%〜400%の範囲で指定される。

◆建築できるもの◆
1)床面積が10,000u以下の店舗
2)事務所
3)10,000u以下のカラオケボックス等
4)神社、寺院、教会等
5)公衆浴場、診療所、保育所等
6)老人福祉センター、児童厚生施設等
7)自動車教習所
8)単独車庫(附属車庫を除く)
9)建築物附属自動車車庫
10)倉庫業倉庫
11)畜舎
12)パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店等で、いずれも作業場の床面積が50u以下で、且つ原動機に制限あり
13)危険性や環境を悪化させるおそれがある工場(※原動機、並びに作業の内容に制限あり)
14)危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させるおそれがある工場
15)自動車修理工場(※原動機の制限あり)
16)火薬、石油類、ガス等の危険物保管倉庫

◆建築できないもの◆
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
2)床面積が10,000uを超える店舗
3)ホテル、旅館
4)ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等
5)麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券販売所等
6)劇場、映画館、演芸場、観覧場
7)キャバレー、ダンスホール等、個室付浴場等
8)幼稚園、小学校、中学校、高等学校
9)大学、高等専門学校、専修学校等
10)図書館等
11)病院
12)老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等

※上記以外にも規制等がありますので、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<特別用途地区>

◆ 定 義 ◆
『 用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区 』

先に挙げた各用途地域の制限を強化する目的で設けられるものがほとんどで、各市区町村が条例によって定めている。
特定用途地域の種類として、「中高層階住居専用地区」、「商業専用地区」、「特別工業地区」、「文教地区」 「小売店舗地区」、「事務所地区」、「厚生地区」、「観光地区」、「娯楽・レクリエーション地区」、「特別業務地区」、「研究開発地区」の11種類がありましたが、より地域に即した指定や制限ができるようにするために、平成10年の都市計画法改正により、種類や名称も各市区町村が自由に定めることができるようになりました。

<特定用途制限地域>

◆ 定 義 ◆
『 用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域 』

準都市計画区域内、または非線引きの都市計画区域内において、特定の用途の建築物を制限するための地域として、各市区町村の条例によって定められる。

<特例容積率適用地域>

◆ 定 義 ◆
『 第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法第52条第1項から第9項までの規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区 』

使われずに残っている未消化の容積を※1他の敷地に上乗せし、土地の有効利用を図ろうとするのが「特例容積率適用地区」です。
※1「特例容積率適用地区」に指定された同じ地区内に限り有効とされる。
ただし、周囲の状況などに応じて建築物の高さの最高限度や、対象となる敷地面積の最低限度が定められる場合がある。

<高層住居誘導地区>

◆ 定 義 ◆
『 住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域で、これらの地域に関する都市計画において建築基準法第52条第1項第2号に規定する建築物の容積率が10分の40又は10分の50と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建ぺい率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区 』

都心部から郊外への人口流出に歯止めを利かせるために、対象となる5つの用途地域において、その建築物の用途が住宅に限り、容積率の上限を400%または500%から600%まで拡大し、高層住宅の建設を誘導することで、流出した人口の呼び戻し(人口の都心回帰)を促進する制度として定義されている。
なお、この地域では道路幅員による容積率制限の緩和、道路斜線制限、及び隣地斜線制限の緩和、日影規制の不適用などの優遇措置が講じられている。

<高度地区>

◆ 定 義 ◆
『 用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区 』

高度地区の具体的な制限内容については、各市町村が決定しているため、詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<高度利用地区>

◆ 定 義 ◆
『 用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区 』

高度利用地区は、既存の住宅密集地などにおいて、細分化された敷地を統合し、一体的な再開発を行なうことで、防災機能の向上、都市機能の更新、合理的かつ健全な高度利用を図ることを目的として指定される地区であり、建ぺい率や容積率の最高限度や壁面の位置などについて定められるほか、容積率の “最低限度”や建築面積の“最低限度”についても、各地区の指定目的に応じて定められる。

<特定街区>

◆ 定 義 ◆
『 市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区 』

前述の高度利用地区が、住宅密集地などで指定されるのに対して、この特定街区は相当規模の都市基盤の整った街区などが対象としなる。
高度利用地区では超高層マンションが建てられるケースが多いのに対して、この特定街区では超高層のオフィスビル、商業ビルなどが対象となるケースがほとんどです。

特定街区では、各用途地域ごとに定められた建ぺい率や容積率、高さ制限などの規定は適用せずに、その街区に適した各制限を各市区町村が定める。

<防火地域>

◆ 定 義 ◆
『 市街地における火災の危険を防除するため、特に厳しい建築制限を定める地域 』

◆ 規制の対象となる建築物 ◆
1)階数が3階以上の建築物は、耐火建築物とする。
2)延べ面積が100uを超える建築物は、耐火建築物とする。
3)上記以外の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物とする。

◆ 規制の対象外となる建築物 ◆
1)延べ面積が50u以内の平屋建ての附属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のもの。
2)卸売市場の上屋、または機械製作工場で主要構造部(壁・柱・床・梁・屋根または階段)が不燃材料で造られたもの、その他これらに類する構造でこれらと同等以上に火災発生のおそれが少ないもの。
3)高さが2mを超える門、または塀で不燃材料で造られたもの(または覆われたもの)。
4)高さが2m以下の門、または塀。

 延べ面積
階数
 100u以下  100u超
 3階以上 耐火建築物に限る 
 2階 耐火建築物、または準耐火建築物   耐火建築物に限る 
 1階

<準防火地域>

◆ 定 義 ◆
『 市街地における火災の危険を防除するため、比較的厳しい建築制限を定める地域 』

◆ 規制の対象となる建築物 ◆
1)地階のぞく階数が4階以上の建築物は、耐火建築物とする。
2)延べ面積が1,500uを超える建築物は、耐火建築物とする。
3)延べ面積が500uを超え、1,500u以下の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物とする。
4)地階をのぞく階数が3階の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物、もしくは外壁の開口部の構造および面積、主要構造部における防火の措置、その他の事項について防火上必要な政令で定める技術的基準を満たさなければならない。

◆ 規制の対象外となる建築物 ◆
1)卸売市場の上屋、または機械製作工場で主要構造部(壁・柱・床・梁・屋根または階段)が不燃材料で造られたもの、その他これらに類する構造でこれらと同等以上に火災発生のおそれが少ないもの。
2)木造建築物等の外壁、軒裏で延焼のおそれのある部分(隣地境界線、道路中心線等から1階にあっては3m以下、2階以上にあっては5m以下の距離にある建築物の部分)を防火構造とし、附属する高さ2mを超える門、または塀の延焼のおそれのある部分(当該門、または塀を建築物の1階部分とみなした場合)を不燃材料で造られたもの(または覆われたもの)。

延べ面積
階数 
 500u以下  500u』超え1,500u以下  1,500超
 4階以上  耐火建築物に限る
 3階  耐火建築物、準耐火建築物、
または一定の技術基準に適合する建築物
耐火建築物、
または準耐火建築物 
 耐火建築物に限る
 2階 木造建築物でも可
※一定の防火措置が必要 
 1階

<風致地区>

◆ 定 義 ◆
『 都市の風致を維持するため定める地区 』

風致とは、特に自然に対する趣や味わいのことで、そこに住む人の生活と密接に関わる自然環境が美しい様であり、都市の自然的景観を維持するための地区が風致地区として定められ、建築や宅地の造成等の開発に対して一定の規制を設けることで、良好な都市景観の形成を図るが、あくまで現在の風致を維持することが目的とされているため、新たに自然豊かな町をつくるための規制ではない。

風致地区の指定は、10ヘクタール(100,000u)以上であれば都道府県または政令市が、10ヘクタール未満であれば市区町村がそれぞれ条例で定める。

詳細については該当する土地の市区町村へお問い合わせください。

<臨港地区>

◆ 定 義 ◆
『港湾を管理運営するため定める地区』

港湾区内の道路や橋、荷さばき場、ならびに倉庫、貯木場などの港湾施設、および水際線を使用する一定の事務所、または工業用地について指定される。

港湾法第38条の2により、臨港地区内で一定規模以上(床面積の合計が2,50u以上、または敷地面積が5,000u以上) の工場または事業場の新設や増設をする場合や、水域施設、運河、用水きょ又は排水きょ、廃棄物処理施設の建設や改良をする場合には、その工事の開始60日前までに下記の届出等が必要となる。

1)位置、種類および敷地面積、床面積
2)事業活動に伴う貨物の量とその輸送計画
3)事業活動により生じる廃棄物の量とその処理計画

詳細については該当する地域の港湾局へお問い合わせください。

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【地役権】(ちえきけん)

自己の土地の利便性を高めることを目的として、他人の土地を利用できる権利。地役権を設定することで利益を受ける土地を要役地といい、要役地に利益をもたらす土地を承役地という。代表的なものに【通行地役権】などがある。なお、地役権は登記することもできる。

 
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【地価公示】(ちかこうじ)

国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に標準的な土地について価格を公表すること。この価格(公示価格)は一般的な土地取引に指標を与えると共に、公共用地の取得価格の算定基準にもなる。

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【賃借権の取得時効】(ちんしゃくけんのしゅとくじこう)
取得時効とは、一定の期間、他人物を占有することによりその物の所有権を取得できる制度のことである。また、民法では所有権についての取得時効のみでなく、地上権や地役権などの財産権についての取得時効も定めている。なお、不動産賃借権は債権であるが、不動産を占有する権利であるため財産権に含まれ、その取得時効も認められている。したがって、賃借の意思をもって不動産の占有を継続したことが客観的に認められる場合(賃料の支払いをし、使用収益している場合)は、賃借権の時効取得も可能である。

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【地区計画】(ちくけいかく)

地区レベルで、その居住者の利用する道路・公園の配置や、建築物の形態・用途・敷地等に関する事項を定めることによって、それぞれの地区の特性にふさわしい街づくりを行うために設けられた制度。策定主体は市区町村であり、地域住民等の意見を十分に聴いたうえで定めるものとされている。なお、地区計画の区域内において建築等を行う際は、市区町村長への届出が必要である。


■地区整備計画の内容

1 地区施設の配置と規模
2 建築物等の規制
用途制限、容積率の最低・最高限度、建ぺい率の最高限度、敷地面積・建築面積の最低限度、壁面位置の制限、高さの最低・最高限度、形態・意匠の制限、垣・柵の構造の制限
3 良好な居住環境の確保に必要な現存する樹林地や草地等を保全するための制限

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【定期借地権】 【定期借家制度】 【抵当権】 【抵当権消滅請求】 【手付】
    
【定期借地権】(ていきしゃくちけん)
契約期間満了の際に更新が無く、契約終了となる借地権のこと。借主からの立ち退き料の請求も認められない。原則として建物を取り壊して更地での返還となる。

下表の通り、4つの種類がある。


項目 一般定期借地権 事業用定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権
設定期間 50年以上 30年以上50年未満 10年以上30年未満 30年以上
借地上の建物用途 制限なし 事業用のみ、1部でも(事業的規模でも)居住用は不可 制限なし
契約方法 公正証書などの書面 公正証書に限る 制限なし(特約を書面とする要件はない)
契約内容 借地契約において、次の特約をする

・契約の更新がない

・建物再築による期間の延長がない

・建物の買取を請求しない
事業用借地契約を公正証書で締結 借地権設定後30年以上経過した時点での建物譲渡特約をする
終了原因 契約期間満了 地主への建物譲渡
終了時の措置 更地で返還(原則) 借地人(または借家人)が建物を使用しているときは、新たに借地契約を締結し使用継続
 
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【定期借家制度】(ていきしゃっかせいど)
契約時に、貸主より【更新が無く期間満了によって契約が終了する】ことを明記した書面を交付して説明をし、かつ公正証書等の書面による契約を締結することを条件として、期間満了に伴い貸主より契約を終了させることの出来る借家契約。この契約の場合、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前まで間に、借主に対し期間満了の通知をしなければならず、この通知が遅れた場合は、通知のあった日から6ヶ月間は、貸主は契約終了を主張できない。なお、1年未満の定期借家契約にはこの通知は不要である。新借地借家法の一部改正により平成12年3月1日より施行されている。
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【抵当権】(ていとうけん)

債権者が債権を確保することを目的として、債務者(または物上保証人)の所有不動産に設定する担保権のこと。債権者は債務が弁済されない場合、担保不動産を売却(抵当権を実行)し、その代金を債権の弁済に充てることができる。

 
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【抵当権消滅請求】(ていとうけんしょうめつせいきゅう)

抵当権が設定されている不動産を取得したものが、債権者に対して自己が適当と認める金額を提示して抵当権の消滅を要求できる制度のこと。この要求があった場合、債権者は2ヶ月以内に競売の申し立てをしないときは、提示された金額の支払いをもって抵当権が消滅することに債権者は承諾したこととなる。

 
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【手付】(てつけ)

<手付>
売買契約に代表される有償契約において、契約締結の際に、当事者の一方から相手方に交付される金銭などのこと。交付目的により、解約手付、証約手付、違約手付に分かれるが、民法では原則として解約手付とされている。また、宅地建物取引業法では、売主が宅建業者の場合は、強行規定により、交付される手付は解約手付とみなしている。

<手付金等>
売買契約締結から物件の引渡しまでの間に、売主に対して支払われる金銭で、最終的には代金の一部に充当されるものをいう。通常取引における売買代金は手付金・内金・中間金・残金などに分けて支払われるが、残金は引渡しの際に支払われるのが通常であるので、それ以外の手付金・内金・中間金などが手付金等とされている。なお、宅地建物取引業法では、手付金等が一定の要件を満たした場合には保全措置をとるように定めている。


<証約手付>
売買契約などにおいて、契約成立を証する為に交付される手付のこと。

 
<解約手付>

契約成立後でも相手方が契約の履行(代金の支払や、登記手続きの準備)に着手するまでは、契約を解除することができるとする手付けのこと。

これは、契約の拘束力を弱めることもあるが、一方、相手方に契約解除されない為に、契約の履行に努力するという働きもある。

買主から契約を解除する場合は、売主に支払い済みの解約手付けを放棄し、売主から契約を解除する場合は、受領済みの解約手付けの倍額を買主に支払う。前者を手付流し、後者を手付倍返しという。

≪違約手付け≫(磯野)
契約当事者の一方に債務不履行(契約違反)が発生した場合の損害賠償の額を予定する為に授受される手付けのこと。

これは、契約の拘束力を強めることができる。

買主に債務不履行(契約違反)が発生した場合、売主は受領済みの違約手付を没収することができ、売主に債務不履行(契約違反)が発生した場合には、売主は受領済みの違約手付けを買主に返還し、さらに、それと同額を損害賠償として買主に支払わなければならない。

手付金の目的を明確に定めなかった場合は、「解約手付」となるので、違約手付として明確に定めておく必要がある。

なお、宅建業法では、宅建業者が自ら売主で手付けを授受したときはその手付けが違約手付とされていても、解約手付とされ、買主に不利な特約をしても、効力がない。

 
<手付金等の保全>
契約締結から物件の引渡しまでの間に、売主に対して支払われる金銭について、第三者に保管させるなどをして保全すること。

(1)
手付金等の金額の要件
手付金等は一定金額に達した場合に、保全措置を講じる義務が発生する。金額要件は工事完了前の物件と工事完了後の物件で異なり次の通りである。
(ア)
工事完了前の宅地又は建物の売買の場合
手付金等の合計金額が、「代金の5%」又は「1,000万円」を超えるときは保全措置を講じる必要がある。
(イ)
工事完了後の宅地または建物の売買の場合
手付金等の合計金額が、「代金の10%」又は「1,000万円」を超えるときは保全措置を講じる必要がある。
(2)
保全措置の内容
上記の金額要件に該当した場合に講じる必要のある保全措置は次の通りである。
(ア)
工事完了前の宅地または建物の売買の場合
保全措置としては、「指定保証機関(銀行等)による保証委託契約」と「保険会社による保証保険契約」の2種類があり、いずれか一つを講じればよい。
(イ)
工事完了後の宅地又は建物の売買の場合
保全措置としては、「指定保証機関(銀行等)による保証委託契約」、「保険会社による保証契約」、「指定保管機関による手付金等預託契約」の3種類があり、いずれか一つを講じればよい。
(3)
保全措置が不要とされる場合
次の場合には、例外として保全措置を講じる必要はない。
(ア)
上記(1)における金額要件に該当しない場合。
(イ)
売主が宅地建物取引業者以外の場合。
(ウ)
売主・買主ともに宅地建物取引業者である業者間取引の場合。
(エ)
売主・買主ともに宅地建物取引業者である業者間取引の場合。
(4)
「工事完了」の意味について
上記(1)および(2)では、工事完了前と工事完了後で扱いが異なる。この「工事完了」の意味については、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方で次のように説明されている。
工事完了は「売買契約時において判断すべき」である。また工事の完了とは「単に外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態を指すものとする」。

<手付けの額の制限> 
売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者以外の場合に適用されるもので、売主が受領する手付は代金の2割を超えてはならないという制限のこと。この制限は強行規定であり、これに反する買主に不利となる特約は無効となる。

 
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【登録免許税】 【都市計画区域】 【都市計画税】 【道路】
       
【登録免許税】(とうろくめんきょぜい)
不動産、法人、船舶、個人の資格などについて登記や登録を行った際に課税される国税のこと。不動産登記において代表的なものに、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権・根抵当権の設定登記などに課税される。

1)所有権の保存登記
→ 不動産の固定資産税評価額の0.6%
2)所有権の移転登記
→ 不動産の固定資産税評価額の5%
3)抵当権の設定登記
→ 債権金額の0.4%

 
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【都市計画区域】(としけいかくくいき)
市または次のいずれかに該当する町村の中心市街地を含みかつ、自然的、社会的条件ならびに人口、土地利用、交通量等の現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備、開発し、保全する必要がある区域(都計法5条1項、同法施行令2条)

1、   人口が1万人以上で商工業、その他の都市的業態に従事する者が全就業者数の5割以上

2、   10年以内に1に該当する事になると認められる事

3、   中心市街地を形成している区域内の人口が3000人以上

4、   観光資源があることにより、多数の人が集まる為、特に良好な都市環境の形成を図る必要がある

5、   災害等により当該町村の市街地を形成している区域内の相当数の建物が滅失した場合

  において、当該町村の健全な復興を図る必要がある事




都市計画区域においての効果

@    都市計画は、都市施設に関する都市計画について例外的に都市計画区域外で定める事が出来る。(都市法11条1項)他はすべて都市計画区域内の土地に定められている。

A    都市計画区域内においての一定の開発行為(建築物の建築等を目的とする地区画形質

   の変更を指す)を行う場合は都道府県知事の許可が必要となる。

 
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【都市計画税】(としけいかくぜい)

市町村が都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てる目的税。課税対象は都市計画区域として指定された市街化区域内に所在する土地、建物に対し、毎年1月1日時点の価格を課税標準として、その土地又は建物の所有者にこの税を課する事が出来るものとされている。税率は市町村の条例により定められているが最大0.3%となっている。
■都市計画税

税額=固定資産税課税標準×税率



一般住宅用地
固定資産税評価額×2/3
小規模住宅用地
固定資産税評価額×1/3
上記以外
固定資産税評価額
制限税率
0.3%
※小規模住宅用地は敷地面積200m²以下の部分

 
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【道路】(どうろ)
建築基準法第42条において「道路」とは、原則として幅員4m以上のものと規定されており、公道・私道を問わない


■道路のいろいろ

呼称
内容
1号道路 道路法上による道路
2号道路 都市計画法、土地区画整理法・都市再開発法等による道路
既存道路 都市計画区域に指定されるに至った際、現に存在する道路
計画道路 新設または、変更の事業計画ある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
位置指定道路 私道で幅員4m以上あり一定の技術的基準に適合するもの特定行政庁が指定したもの
みなし道路
(二項道路)
現に存在する道路のうち幅員4m未満で特定行政庁が指定したもの
三項道路 土地の状況により拡張困難な2項道路を、特定行政庁が2.7m〜4mの範囲で指定したもの

 
<特定道路>
「特定道路」とは、建築基準法の容積率に関する規定で、幅15m以上のことをという。

 
<位置特定道路>


建築基準法上の道路として、特定行政庁が位置の指定をした私道

都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならない。
 

 
<道路斜線制限>

建築物の最外端部から前面道路の反対側の境界線までの水平距離によって建築物の高さを制限し道路上空空間の開豁性をもって日照、通風、採光などの都市環境を確保するものです。
住居系地域か、それ以外かで異なる。さらに、その地域の容積率の制限に応じて、前面道路から一定以上離れた部分については斜線制限から除外される規定や、2本以上の前面道路がある場合の緩和規定がある。





 
 
<二項道路>

建築基準法適用時に既に建物が建ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したもの

建築基準法第42条第2項で規定されていることから、これを「二項道路」という。「みなし道路」ともいわれる。

 
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